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意见指数730政局会议提出冷链短板后，物流业逐渐走向人们视野的中心。很多企业都增加了物流轨道布局的数量，万科的万维物流就是其中之一。

资产证券化可以使物流企业在充分利用资本力量的同时，扩大规模，剥离高质资产融资，有效激活资产流动性，增强现金回报，获得其他更好的投资机会。此外，资产证券化具有较低的门槛和较强的可操作性。

如果条件允许，资产证券化是物流企业发展到一定规模的必由之路。

然而，资产证券化对发行人和标的资产有更高的要求，并要求相关公司对物业进行担保和抵押等信用增级措施，这限制了许多薄弱的二三线城市物流资产证券化的发展。

在ABS发行市场中，与房地产相关的产品并不少见，如以房地产物业费、购房余额为标的资产的ABS/ABN，都具有未来现金流量稳定、可预测的特点。

然而，涉及商业地产的CMBS/cmbn并不多见，尤其是基于物流和仓储的。2018年4月25日，富力发布的《**机场综合物流园区资产支持专项规划》是我国首个物流园区招商银行项目。

虽然有几家企业继续开展物流资产证券化，但并没有得到普遍推广，而仅限于物流龙头企业。这是因为物流资产证券化对还款主体和标的资产有一定的标准和门槛。

其中，还款主体（包括产权人或债务担保人）应具有AA级以上评级，并应达到一定的资产规模和净利润。此外，有关物业的租金、租金及按揭率亦有规定。

除了上述对发行主体和标的资产的要求外，发行物流资产还涉及一些繁琐的流程，包括关联公司的信用增级措施和抵押担保等。

上海宇培（集团）有限公司2019年一期资产支持票据交易安排

在交易流程方面，荷兰银行采用了双SPV（特殊用途汽车）结构。荷兰银行原所有人雨沛集团首先建立了单一基金信托计划，向实际融资方苏州雨臻和沈阳航天发放抵押贷款。标的物苏州玉镇物流园区、沈阳航天物流园区作为抵押物。信托受益权转让给上海裕培（集团）作为基础资产）有限公司2019年期资产支持票据，平安信托以受托基础资产产生的现金流量为收益，支持在**银行间债券市场发行荷兰银行。投资者通过购买和持有资产支持票据，在财产信托下获得相应的受益权。

虽然物流房地产资产证券化过程复杂，门槛高，但许多企业仍急于通过资产证券化开辟融资渠道，因为与其他融资方式相比，物流资产证券化有其独到的优势。

物流融资方式有多种，IPO就是其中之一。然而，IPO从开始到成功完成需要很长的时间，对上市主体的要求也很高。它需要对所有项目的运营水平进行衡量和评价，而不是仅仅对几个项目进行衡量和评价，不能释放出几个高质量项目的价值水平。此外，由于物流业整体毛利率相对较低，市场对新上市物流企业的估值可能不高。

经营性物业抵押贷款是物流企业的另一种融资方式。物流企业可以将其拥有的物业作为贷款抵押物向银行融资，然后将物业租金作为还款来源。但是，招商银行可以通过资产重估获得较高的融资额度，可达新估值的70%，而经营性房地产贷款的抵押率一般低于50%。此外，招商银行在融资成本和融资资金使用上更具优势。

简言之，资产证券化可以在较短的时间内筹集到比IPO和经营房地产抵押贷款更多的资金。对于一些已经达到成熟运营阶段、租赁率和租赁水平相对较好的物流资产，资产证券化可以很好地利用市场资本释放重估价值，这是近期物流企业资产证券化案例增多的主要原因。

但如上所述，资产证券化对还款主体和标的资产有一定的标准和门槛，在一定程度上阻碍了二三线物流企业的资产证券化之路。

回顾上半年发布的6起物流房地产资产证券化案例，可以发现，发行人均为大型企业，公司评级均在AA以上，偿债能力较强。标的资产也是位于重要城市核心区的高质资产。

为了有效控制物流资产证券化的还款风险，将标的资产未来的现金流量、发行人的评级和信用增级相关方放在首位，但这也相对限制了资产证券化参与者的范围。弱二、三线城市的高质物流资产要想加入资产证券化的行列，未来可能需要在风险控制和政策援助方面进行开放。